Quem compra imóvel em Curitiba precisa reservar dinheiro para além do preço combinado com o vendedor. Um dos custos que mais pesam é o ITBI, o imposto que a Prefeitura cobra quando um imóvel muda de dono.
Neste guia você vê a alíquota, como a Prefeitura chega ao valor, quem paga, em que momento e como pedir a guia.
As informações seguem a Lei Complementar municipal 108/2017, com as mudanças da Lei Complementar 148/2025, conforme as regras vigentes em novembro de 2026. Antes de fechar negócio, confirme os números na página do ITBI da Prefeitura de Curitiba.
O que é o ITBI
ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal: cada cidade tem a sua lei, a sua alíquota e o seu jeito de calcular.
Em Curitiba, ele é cobrado quando o imóvel passa de uma pessoa para outra de forma onerosa, ou seja, com pagamento: compra e venda, permuta, dação em pagamento e outras situações previstas em lei.
Sem o imposto pago, o imóvel não vai para o seu nome. E é o registro na matrícula que transfere a propriedade. Pelo Código Civil (art. 1.245), enquanto a escritura ou o contrato não é registrado, o vendedor continua sendo considerado o dono.
Quem paga o ITBI
Pela lei de Curitiba, quem paga é o comprador (a lei usa o termo "adquirente"). Na permuta, cada parte paga sobre o imóvel que recebe.
O vendedor e o tabelião também respondem pelo imposto se ele não for pago: a lei coloca os dois como responsáveis solidários. Além disso, a Lei federal 7.433/1985 manda o tabelião registrar na escritura o comprovante de pagamento do imposto.
Comprador e vendedor podem combinar em contrato quem vai arcar com esse custo. Só que o acordo vale entre os dois e não muda quem a Prefeitura cobra (Código Tributário Nacional, art. 123).
Quanto custa: alíquota de 2,7%
A alíquota geral do ITBI em Curitiba é de 2,7% sobre a base de cálculo.
Um exemplo, considerando que a base de cálculo seja o próprio preço: um imóvel de R$ 500.000 paga R$ 13.500 de ITBI (500.000 × 2,7%).
Alíquotas menores para imóvel financiado
A lei tem uma tabela mais barata para a compra de imóvel residencial já construído, com financiamento de prazo igual ou maior que 10 anos e garantia por hipoteca ou alienação fiduciária. Nesse caso, a alíquota depende do valor do imóvel:
- até R$ 176.000,00: alíquota zero (isento);
- de R$ 176.000,01 a R$ 205.000,00: 0,5%;
- de R$ 205.000,01 a R$ 220.000,00: 1,6%;
- acima de R$ 220.000,00: vale a alíquota geral de 2,7%.
Repare no degrau entre as faixas. Numa compra financiada que cumpra essas condições, um imóvel de R$ 220.000 paga 1,6% (R$ 3.520). Um de R$ 221.000 já paga 2,7% sobre o valor todo (R$ 5.967).
Essas faixas foram atualizadas pela Lei Complementar 148/2025. Na versão anterior da lei, o prazo mínimo do financiamento era de 5 anos e os limites de valor eram menores. Por isso, desconfie de tabelas antigas que ainda circulam na internet.
Em apartamentos, a mesma lei diz que o valor do imóvel é a soma da unidade com os seus anexos, como vaga de garagem e depósito, quando estão descritos na mesma matrícula. Isso conta na hora de ver em que faixa o imóvel cai.
A lei também prevê isenção para imóveis de programas habitacionais de interesse social ligados à COHAB-CT, com regras próprias.
Como a Prefeitura define a base de cálculo
Segundo a Prefeitura, a base de cálculo é o preço que consta na escritura, no contrato de financiamento ou no documento de transmissão, salvo se esse valor for menor que o valor venal atribuído pelo Município. Nesse caso, o imposto é calculado sobre o valor da Prefeitura.
Três pontos que costumam gerar dúvida:
- O valor do IPTU não serve de referência. A Prefeitura avisa que a base do ITBI e a do IPTU são diferentes, porque são impostos distintos, com leis próprias.
- Dívidas não são descontadas. Se o imóvel tem financiamento ou outra dívida, ela não é abatida do valor usado no cálculo (LC 108/2017, art. 8º).
- A guia mostra o valor usado. Confira a base de cálculo antes de pagar.
Se você não concordar com o valor
Quem discorda da base de cálculo pode pedir a avaliação contraditória (antes chamada de revisão), pelo Processo Eletrônico de Curitiba, o PROCEC. As regras principais:
- o pedido tem de ser feito até o vencimento da guia, e a guia não pode estar paga;
- é preciso anexar um laudo de avaliação pela norma ABNT NBR 14.653, assinado por profissional registrado no CREA ou no CAU. Sem laudo, a Prefeitura pede pelo menos três anúncios de imóveis à venda com as mesmas características e o mesmo zoneamento (em condomínio, anúncios do mesmo empreendimento);
- se a guia foi emitida com o valor que você mesmo declarou, o pedido não é analisado;
- a resposta sai em até 20 dias úteis, prazo que pode aumentar se houver vistoria.
Quando pagar o ITBI
A lei municipal fixa o limite: o pagamento não pode passar da data da lavratura do documento que vai a registro, que é a escritura pública ou, na compra financiada, o contrato do banco. Na prática, a guia precisa estar paga antes dessa assinatura.
Alguns prazos que ajudam a planejar:
- a guia é emitida em até 5 dias úteis depois do pedido, ou em até 20 dias se for preciso vistoria ou documento complementar;
- depois de emitida, ela vence em 30 dias;
- se vencer sem pagamento, é cancelada, e você precisa pedir de novo, com toda a documentação;
- o pagamento é em parcela única, porque a Prefeitura não parcela o ITBI. Dá para pagar com cartão de crédito e parcelar com a operadora do cartão, nas condições dela.
Depois do pagamento, a declaração de quitação fica disponível on-line para o Cartório de Registro de Imóveis. Você não precisa voltar à Prefeitura.
Como pedir a guia do ITBI
Há dois caminhos:
- Escritura em tabelionato conveniado com a Prefeitura ou contrato assinado na Caixa (agência ou correspondente): a guia pode ser emitida por um canal exclusivo. Os tabelionatos conveniados emitem a guia no momento da escritura.
- Demais casos: o pedido é feito pelo PROCEC, com o login do e-Cidadão.
Na compra e venda, a Prefeitura pede:
- a escritura pública lavrada ou a minuta. Na compra financiada, o instrumento particular de compra e venda assinado;
- a indicação fiscal completa do imóvel (o código do imóvel no cadastro da Prefeitura);
- a matrícula do imóvel. Se o condomínio ainda não estiver cadastrado na Prefeitura, a matrícula com a instituição ou a incorporação do condomínio (a "matrícula-mãe").
Para imprimir ou consultar a guia, use o número do protocolo e o CPF do comprador no serviço on-line da Prefeitura.
Checklist do ITBI
- Veja se a compra se encaixa nas alíquotas reduzidas: imóvel residencial construído, financiamento de 10 anos ou mais e valor até R$ 220 mil.
- Inclua o ITBI no orçamento, junto com os custos de cartório (escritura, quando houver, e registro).
- Peça a guia com antecedência, porque a emissão pode levar até 5 dias úteis.
- Confira os dados da guia, principalmente a base de cálculo, antes de pagar.
- Pague dentro dos 30 dias e guarde o comprovante.
O ITBI é só uma parte da papelada. Veja também o checklist de documentos para comprar imóvel e, se você for usar o Fundo de Garantia, como o FGTS entra na compra.
Este texto é informativo e não substitui a orientação do cartório, de um advogado ou da própria Prefeitura no seu caso.
Quer ajuda com a sua compra?
A Área2 Imóveis é uma imobiliária familiar de Curitiba, credenciada pela Caixa, com escritório no Campo Comprido (CRECI J04175). A gente acompanha cada etapa da negociação com você, da guia do ITBI ao registro.
Se ficou alguma dúvida sobre o imposto do imóvel que você escolheu, chame a nossa equipe no WhatsApp pelo botão logo abaixo.