Comprar imóvel envolve três conjuntos de papéis: os seus, os do vendedor e os do próprio imóvel. Cada um responde a uma pergunta diferente: quem está comprando, se quem vende pode vender e se o imóvel está livre de problemas.
Este checklist reúne o que bancos, cartórios e a Prefeitura de Curitiba costumam pedir, conforme as regras vigentes em novembro de 2026. Cada banco e cada cartório pode pedir documentos a mais, então use a lista como ponto de partida e confirme com quem vai fazer a escritura.
Por que a documentação importa tanto
O imóvel só passa a ser seu quando a compra é registrada na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. É o que diz o Código Civil (art. 1.245): enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo o dono.
Para chegar ao registro, a compra precisa de um documento formal. O Código Civil (art. 108) exige escritura pública para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos.
Na compra financiada, quem vai a registro costuma ser o próprio contrato do banco, assinado como instrumento particular. É esse contrato que a Prefeitura de Curitiba aceita no lugar da escritura para emitir a guia do ITBI.
Documentos do comprador
Para a proposta de financiamento, a Caixa pede do comprador:
- documento oficial de identificação com foto;
- documento oficial com o CPF;
- comprovante de renda;
- comprovante de residência;
- comprovante de estado civil, como a certidão de casamento.
Se você for usar o FGTS, entram também a carteira de trabalho, o extrato do FGTS e o recibo de entrega da declaração do Imposto de Renda. As regras completas estão em como usar o FGTS na compra do imóvel.
Quem compra à vista, sem banco, também precisa dos documentos de identificação para a escritura.
Documentos do vendedor
A Caixa pede do vendedor pessoa física:
- documento oficial de identificação com foto;
- documento oficial com o CPF;
- comprovante de residência;
- comprovante de estado civil;
- pacto antenupcial, se houver.
O estado civil importa porque, em regra, uma pessoa casada não pode vender imóvel sem a autorização do cônjuge. A exceção é o regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647). Por isso, se o vendedor é casado, confira se o cônjuge também vai assinar.
Se o vendedor for uma empresa, entram os documentos da empresa e do representante legal.
Certidões do vendedor: o que a lei exige e o que é prudente
Desde 2022, a lei diz que, para a compra valer e para o comprador ser considerado de boa-fé, não é preciso apresentar certidões de processos judiciais, as chamadas certidões forenses ou de distribuidores.
O que conta é o que está registrado na matrícula do imóvel (Lei 13.097/2015, art. 54, com a redação da Lei 14.382/2022).
Mesmo assim, bancos e cartórios continuam pedindo certidões do vendedor, e elas ajudam a evitar surpresas. Segundo a Caixa, os cartórios pedem com mais frequência:
- Certidão de débitos federais, da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. É gratuita e sai pelo serviço de certidão de regularidade fiscal.
- Certidão negativa de débitos de IPTU do imóvel.
- Certidão de ações trabalhistas. A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) é gratuita, sai no site do TST e vale 180 dias.
A certidão de tributos tem um motivo forte. Pelo Código Tributário Nacional (art. 185), presume-se fraudulenta a venda feita por quem tem dívida de tributos inscrita em dívida ativa, a não ser que o devedor tenha reservado bens suficientes para pagá-la.
Documentos do imóvel
Certidão de inteiro teor da matrícula
É a "certidão de nascimento" do imóvel. Mostra quem é o dono, a descrição do imóvel e registros como hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade.
Peça a certidão atualizada no cartório de registro da região do imóvel ou pela plataforma nacional dos Registros de Imóveis. Alguns serviços da Prefeitura de Curitiba pedem matrícula emitida há no máximo 90 dias.
Certidão negativa do imóvel na Prefeitura
Em Curitiba, a certidão específica do imóvel cobre o IPTU (inscrito ou não em dívida ativa), o ITBI inscrito em dívida ativa, a contribuição de melhoria, a taxa de coleta de lixo e multas. Ela é emitida pela internet, no serviço de certidões da Prefeitura.
Ela importa porque as dívidas de IPTU passam para o comprador, a não ser que o título traga a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130).
Declaração de quitação do condomínio
Em apartamento ou casa em condomínio, peça a declaração de que não há taxas em atraso, emitida pelo síndico ou pela administradora.
A lei exige a prova de quitação do vendedor com o condomínio para a venda (Lei 4.591/1964, art. 4º). E o comprador responde pelas dívidas de condomínio deixadas pelo vendedor, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).
Consulta Informativa de Lote (antiga Guia Amarela)
É o documento da Prefeitura de Curitiba com o histórico urbanístico do imóvel. Ele mostra o zoneamento, os usos permitidos, os parâmetros de construção, alvarás, fiscalizações e bloqueios.
Também informa, por exemplo, se o lote está sujeito a inundações, se faz parte de área de preservação ou se tem uma faixa onde não se pode construir. Segundo a Prefeitura, a consulta é feita pela internet, sem custo.
Construção averbada
Compare o que você está vendo com o que a matrícula descreve. Ampliações e construções que não foram averbadas na matrícula podem atrasar o financiamento e o registro, então pergunte ao vendedor como e quando isso será regularizado.
Em que ordem tudo acontece
- Negociação: documentos pessoais das partes e matrícula atualizada para conferir o imóvel.
- Certidões: analise antes de assinar o contrato de compra e venda e antes de pagar um sinal alto.
- Financiamento, se houver: o banco analisa comprador, vendedor e imóvel e faz a avaliação.
- ITBI: a guia precisa estar paga antes da escritura ou do contrato do banco. Veja como funciona o ITBI em Curitiba.
- Assinatura: escritura pública ou contrato do banco.
- Registro na matrícula: só aqui o imóvel passa para o seu nome.
Atenção às datas de validade
Certidões vencem. A CNDT vale 180 dias, e alguns serviços da Prefeitura pedem matrícula com no máximo 90 dias. Cada cartório pode ter exigências próprias, então pergunte o prazo aceito e peça as certidões perto da assinatura.
Este texto é informativo e não substitui a orientação do cartório ou de um advogado para o seu caso.
Quer ajuda para conferir a documentação?
A Área2 Imóveis é uma imobiliária familiar, em Curitiba desde 2008, que atende a capital e a Região Metropolitana. Somos credenciados pela Caixa e temos escritório no Campo Comprido (CRECI J04175).
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