Como usar o FGTS na compra do imóvel

O saldo do FGTS pode virar parte da entrada, ajudar a quitar o financiamento ou diminuir as parcelas da casa própria. Mas nem todo trabalhador pode usar, e nem todo imóvel aceita o fundo.

Este guia resume as regras gerais divulgadas pela Caixa, que opera o FGTS, e pelo site oficial do fundo, conforme as regras vigentes em novembro de 2026.

As condições mudam de tempos em tempos. Antes de contar com o dinheiro, confirme na página da Caixa sobre o FGTS na casa própria e com o banco do seu financiamento.

Para que dá para usar o FGTS na moradia

São quatro usos principais:

• Na compra: o saldo pode ser usado na hora da contratação, como entrada do financiamento, como parte do pagamento ou para pagar o valor total, segundo a Caixa.
• Para amortizar ou quitar o financiamento: o saldo abate parte da dívida (amortização) ou quita o contrato (liquidação).
• Para pagar parte das prestações: o FGTS cobre até 80% do valor da prestação por 12 meses seguidos.
• Com créditos futuros: na compra de imóvel residencial urbano, os depósitos que o empregador ainda vai fazer podem ser usados para pagar parte da prestação. A adesão é feita no momento da contratação, se a operação se enquadrar nas regras.

Quem pode usar: as regras do trabalhador

Na data do uso, a Caixa exige três condições de quem vai usar o fundo:

1. Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
2. Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhum lugar do país.
3. Não ter outro imóvel residencial, seja como dono, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário, na cidade onde mora nem na cidade onde trabalha. A regra inclui as cidades vizinhas (limítrofes) e as da mesma região metropolitana.

No caso de amortização, quitação ou pagamento de prestações, o trabalhador também precisa ser titular ou coobrigado do financiamento em que o FGTS vai ser usado.

O que isso significa para quem vive em Curitiba

A terceira regra é a que mais pega gente de surpresa. Quem mora ou trabalha em Curitiba e já tem um imóvel residencial em São José dos Pinhais ou em Pinhais, por exemplo, em regra não consegue usar o FGTS, porque essas cidades fazem divisa com a capital.

A dica é simples: antes de montar o plano da compra, liste todos os imóveis residenciais que estão no seu nome (ou que você está comprando em contrato) e onde ficam. Se algum estiver em Curitiba ou na Região Metropolitana, converse com o banco antes de contar com o fundo.

Regras do imóvel

Segundo a Caixa, para usar o saldo do FGTS na moradia o imóvel precisa:

• ser residencial urbano;
• servir de moradia para o próprio titular da conta do FGTS;
• ter valor de avaliação de até R$ 2.250.000, em todos os estados;
• não ter sido comprado com FGTS há menos de 3 anos, contados do registro na matrícula.

Repare que o limite é sobre o valor de avaliação do imóvel, e não necessariamente sobre o preço do anúncio.

O teto de R$ 2,25 milhões é recente. Segundo o Ministério do Trabalho e Emprego, o Conselho Monetário Nacional subiu o limite do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e o Conselho Curador do FGTS aprovou o uso do fundo nessa faixa em novembro de 2025.

Algumas páginas oficiais ainda mostram o valor antigo, então confirme o limite com o banco antes de decidir.

Amortizar e pagar parcelas: regras extras

Para quem já tem financiamento, valem alguns cuidados:

• O FGTS pode ser usado em contratos do SFH e também em contratos fora dele, no Sistema Financeiro Imobiliário, assinados a partir de 12/06/2021, desde que o valor de avaliação do imóvel esteja dentro do limite do SFH.
• Entre um uso e outro para amortizar ou quitar, é preciso esperar pelo menos 2 anos, segundo o site oficial do FGTS.
• Para amortizar, as prestações precisam estar em dia na data do uso.
• No pagamento de parte das prestações, o fundo cobre até 80% de cada parcela, por 12 meses.

Como pedir

O caminho depende do momento:

• Na compra com financiamento: o FGTS entra na hora da contratação, e o processo corre pelo banco que concede o crédito.
• Em financiamento da Caixa já em andamento: o pedido pode ser feito pelo App Habitação CAIXA ou pelos telefones 0800 104 0104 e 4004 0104, de segunda a sexta, das 8h às 20h, com o número do contrato em mãos. Se for a primeira vez que você usa o FGTS nesse contrato, a Caixa orienta entregar a documentação numa agência ou num correspondente Caixa Aqui.

Antes de tudo, consulte o seu saldo no app FGTS para saber quanto você tem disponível.

Documentos básicos

A Caixa pede, entre outros:

• documento oficial de identificação;
• extrato da conta vinculada do FGTS;
• carteira de trabalho, para comprovar o tempo sob o regime do FGTS;
• declaração do Imposto de Renda. Se você for casado ou viver em união estável, a dos dois;
• para trabalhador avulso, declaração do órgão gestor de mão de obra ou do sindicato.

A lista completa, com os casos especiais, está no site da Caixa. O banco pode pedir outros documentos durante a análise. Para os papéis da compra em si, veja o nosso checklist de documentos para comprar imóvel.

Erros comuns

• Contar com o FGTS sem conferir se já somou os 3 anos de trabalho sob o regime do fundo.
• Esquecer de um imóvel residencial que já está no seu nome em Curitiba ou na Região Metropolitana.
• Achar que o limite de R$ 2,25 milhões é o preço pedido: o que vale é a avaliação.
• Planejar duas amortizações seguidas sem respeitar o intervalo de 2 anos.
• Esquecer de reservar dinheiro para os outros custos da compra, como o ITBI em Curitiba e o cartório.

Simule antes de decidir

Para ver como o FGTS muda a entrada e a parcela, use o simulador habitacional da Caixa. Temos um passo a passo do novo simulador para ajudar.

Este texto é informativo. A análise final é sempre do banco, de acordo com o Manual da Moradia Própria do FGTS e as regras vigentes na data do pedido.

Fale com quem acompanha financiamentos todos os dias

A Área2 Imóveis é uma imobiliária familiar de Curitiba, credenciada pela Caixa, e orienta compradores em financiamentos com FGTS, Minha Casa Minha Vida e demais linhas habitacionais. Nosso escritório fica no Campo Comprido (CRECI J04175).

Se quiser conferir se o seu FGTS pode entrar na compra, fale com a gente pelo WhatsApp no botão logo abaixo.