A desocupação de um Imóvel CAIXA ocupado é responsabilidade do comprador. Por isso, antes de apresentar uma proposta, o interessado precisa verificar a situação da unidade, estimar os custos envolvidos e compreender que a entrega das chaves pode depender de negociação ou medida judicial.
Além da desocupação, determinadas situações podem envolver a cobrança de taxa de ocupação do antigo devedor fiduciante. Essa cobrança possui fundamento específico na Lei nº 9.514/1997 e não deve ser confundida com aluguel, multa ou indenização definida livremente pelo comprador.
Cada caso precisa ser analisado de acordo com o edital, a matrícula, o contrato de aquisição, a origem da ocupação e a identificação de quem permanece no imóvel.
As informações deste artigo foram verificadas em 6 de agosto de 2026.
Quem é responsável pela desocupação do Imóvel CAIXA?
A página oficial de perguntas frequentes da CAIXA informa que a desocupação do imóvel ocupado é responsabilidade do comprador.
Isso significa que a instituição não garante a entrega imediata da unidade livre de pessoas e bens. O novo proprietário deverá buscar uma solução amigável ou, quando não houver acordo, procurar orientação jurídica para adotar a medida judicial adequada.
A condição de ocupação deve ser conferida antes da proposta na página oficial do imóvel, no edital e nos documentos relacionados à venda.
Quem pode estar ocupando o imóvel?
A identificação do ocupante é essencial porque o procedimento e as cobranças possíveis podem mudar.
O imóvel pode estar ocupado por:
antigo proprietário e devedor fiduciante;
familiares do antigo proprietário;
locatário;
pessoa autorizada anteriormente;
terceiro cuja relação com a unidade precisa ser esclarecida;
ocupantes cuja identidade ainda não foi confirmada.
Não é seguro utilizar a mesma notificação para qualquer uma dessas situações.
A taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997 é direcionada ao fiduciante, isto é, à pessoa que participou da relação de alienação fiduciária e permaneceu utilizando o imóvel depois da consolidação da propriedade.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que um locatário não responde por essa taxa apenas por permanecer na unidade. Quando existir locação, o contrato e a eventual anuência da instituição financeira precisam ser analisados por advogado.
O primeiro passo deve ser a negociação amigável?
Sim. Quando houver condições de segurança, o comprador pode tentar estabelecer uma comunicação respeitosa com o ocupante.
O objetivo inicial é:
identificar quem está no imóvel;
apresentar a aquisição;
compreender a origem da ocupação;
verificar a existência de contrato de locação;
propor uma data de saída;
organizar a retirada dos bens;
combinar a entrega das chaves;
formalizar o acordo por escrito.
O comprador não deve ameaçar, constranger ou pressionar indevidamente o ocupante.
Também não é recomendável prometer pagamentos ou ajuda financeira sem documento escrito. Qualquer valor negociado para mudança deve estar condicionado à entrega efetiva do imóvel e precisa ser formalizado com orientação jurídica.
O que é a taxa de ocupação?
A taxa de ocupação é uma compensação prevista no artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997 para determinadas situações relacionadas à alienação fiduciária de imóveis.
A redação atual da lei estabelece que o fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor uma taxa correspondente a 1% ao mês ou fração, calculada sobre o valor previsto no artigo 24 da mesma lei.
A incidência legal é computada desde a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor até a data em que o credor ou seu sucessor for efetivamente imitido na posse.
Isso não significa que qualquer ocupante possa ser automaticamente cobrado.
Antes de mencionar a taxa em uma notificação ou ação, é necessário confirmar:
se o ocupante é realmente o antigo devedor fiduciante;
se houve consolidação regular da propriedade;
qual é a data da consolidação;
quem possui legitimidade para cobrar cada período;
qual é a base de cálculo prevista no contrato fiduciário;
quando ocorreu a aquisição pelo novo proprietário;
se já existe cobrança promovida pela CAIXA;
se há contrato de locação ou outra relação jurídica;
qual foi a data da efetiva entrega da posse.
A cobrança concreta deve ser calculada e apresentada por advogado.
A taxa é calculada sobre o preço pago pelo comprador?
Não necessariamente.
O artigo 37-A remete ao valor previsto no inciso VI ou no parágrafo único do artigo 24 da Lei nº 9.514/1997. Esse valor costuma estar relacionado ao montante indicado no contrato de alienação fiduciária para fins de venda do imóvel e à sua revisão.
Por isso, não é correto calcular automaticamente 1% sobre:
valor pago pelo comprador;
valor mínimo do anúncio;
valor de avaliação publicado no portal;
valor de mercado estimado pelo corretor;
saldo do antigo financiamento.
A matrícula, o contrato original e os documentos da alienação fiduciária devem ser analisados para determinar a base legal correta.
O comprador pode cobrar todo o período desde a consolidação?
A lei prevê o pagamento ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, mas a definição de quem pode cobrar cada período precisa considerar a cadeia de aquisição e os documentos da venda.
O comprador não deve concluir automaticamente que pode exigir todos os valores acumulados desde a consolidação da propriedade em nome da CAIXA.
É necessário verificar:
quando a CAIXA consolidou a propriedade;
quando o comprador adquiriu o imóvel;
se os créditos anteriores foram transferidos;
se o contrato trata da taxa de ocupação;
se já existe cobrança ou processo em andamento;
qual período pode ser reivindicado pelo novo proprietário.
Por segurança, a notificação deve apenas informar que a permanência poderá gerar apuração e cobrança judicial da taxa prevista no artigo 37-A, quando legalmente cabível.
O artigo 389 do Código Civil fundamenta a taxa?
Não.
O artigo 389 do Código Civil estabelece que o devedor que não cumpre uma obrigação responde por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários advocatícios.
Ele pode ser relevante em discussões gerais sobre inadimplemento, mas não é o fundamento específico da taxa de ocupação decorrente da alienação fiduciária.
A referência correta é o artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997.
O artigo 1.210 do Código Civil define a posse injusta?
Não.
O artigo 1.210 trata do direito do possuidor de ser mantido na posse em caso de turbação, restituído em caso de esbulho e protegido diante de violência iminente.
A definição de posse justa aparece no artigo 1.200 do Código Civil, que considera justa a posse que não seja violenta, clandestina ou precária.
Mesmo assim, não é recomendável declarar genericamente em uma notificação que qualquer ocupante exerce posse injusta ou irregular. Essa classificação depende da origem da ocupação e dos documentos existentes.
No contexto da alienação fiduciária, o Superior Tribunal de Justiça entende que a consolidação da propriedade extingue o fundamento que permitia ao devedor fiduciante permanecer na posse. A aplicação dessa conclusão ao caso concreto deve ser avaliada juridicamente.
O prazo de desocupação pode ser de 10 dias?
Pode ser apresentado como proposta extrajudicial, mas não existe uma regra geral que obrigue todo ocupante a desocupar um Imóvel CAIXA em 10 dias.
O prazo deve considerar:
identidade do ocupante;
existência de locação;
situação familiar;
documentos da aquisição;
histórico das negociações;
necessidade de mudança;
estratégia do advogado;
urgência e riscos do caso.
Uma alternativa mais equilibrada é conceder 10 dias para que o ocupante entre em contato e definir uma data específica para a entrega do imóvel.
O prazo de 60 dias previsto no artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 também não é um prazo extrajudicial. Ele está relacionado à desocupação determinada em decisão liminar de reintegração de posse nas hipóteses abrangidas pela lei.
Modelo revisado de notificação extrajudicial
O modelo abaixo foi preparado para situações em que o imóvel permanece ocupado pelo antigo devedor fiduciante.
Ele não deve ser utilizado sem adaptação quando o ocupante for locatário, familiar, terceiro ou pessoa cuja relação com o imóvel não tenha sido confirmada.
A notificação possui finalidade informativa e deve ser revisada por advogado antes do envio.
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEL
NOTIFICANTE: [nome completo do comprador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente e domiciliado em [endereço completo].
NOTIFICADO: [nome completo do antigo devedor fiduciante], inscrito no CPF sob o nº [CPF, quando conhecido], atualmente ocupante do imóvel descrito abaixo.
IMÓVEL: [endereço completo, número, complemento, bairro, município, estado e CEP], objeto da matrícula nº [número], do [nome ou número do Cartório de Registro de Imóveis].
ASSUNTO: SOLICITAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO AMIGÁVEL E ENTREGA DO IMÓVEL
Prezado(a) Senhor(a),
Na qualidade de proprietário do imóvel acima identificado, informo que a referida unidade foi objeto de alienação fiduciária em garantia e teve sua propriedade consolidada em nome da Caixa Econômica Federal em razão do inadimplemento da obrigação garantida.
Posteriormente, adquiri o imóvel por meio de [informar a modalidade de aquisição], conforme [contrato de compra e venda, escritura, carta de arrematação ou outro título], firmado em [data] e [registrado na matrícula do imóvel ou atualmente em processo de registro].
Considerando que o imóvel permanece ocupado, solicito que Vossa Senhoria entre em contato pelo telefone [número] ou pelo e-mail [endereço eletrônico], no prazo de 10 dias corridos a partir do recebimento desta notificação, para tratarmos da desocupação voluntária e da entrega organizada da unidade.
Propõe-se que a desocupação e a entrega das chaves sejam concluídas até [data completa], salvo se outro prazo for formalmente acordado entre as partes.
Na data ajustada, o imóvel deverá ser entregue livre de pessoas e bens pertencentes aos ocupantes, acompanhado de todas as chaves, controles, dispositivos de acesso e demais itens relacionados à unidade.
A entrega será formalizada mediante vistoria e assinatura de termo próprio, no qual poderão ser registrados o estado aparente do imóvel, a quantidade de chaves e controles entregues e as leituras disponíveis dos medidores de água, energia e gás.
Vossa Senhoria fica também cientificado de que, caso seja confirmada sua condição de antigo devedor fiduciante e estejam presentes os requisitos legais, a permanência no imóvel poderá ensejar a apuração e cobrança da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997, no percentual e sobre a base de cálculo estabelecidos pela legislação, sem prejuízo das demais providências legais cabíveis.
A efetiva incidência, o período, a base de cálculo e os valores eventualmente exigíveis serão apurados de acordo com os documentos da alienação fiduciária, da consolidação da propriedade e da aquisição do imóvel.
Esta notificação busca uma solução amigável e documentada. Ela não representa ordem judicial e não autoriza ingresso forçado na unidade, retirada de pessoas ou bens, interrupção de serviços ou troca de fechaduras.
Caso não haja resposta ou não seja possível formalizar um acordo, poderão ser adotadas as medidas judiciais cabíveis, incluindo pedido de reintegração de posse e eventual cobrança dos valores legalmente devidos.
[Município], [dia] de [mês] de [ano].
[NOME COMPLETO DO NOTIFICANTE]
CPF: [número]
Telefone: [número]
E-mail: [endereço eletrônico]
Como enviar a notificação?
O meio de envio deve permitir a comprovação do conteúdo e da tentativa de entrega.
Entre as possibilidades que podem ser avaliadas com o advogado estão:
Cartório de Registro de Títulos e Documentos;
carta registrada com aviso de recebimento;
entrega pessoal documentada;
comunicação eletrônica com comprovação;
notificação realizada por profissional habilitado.
O envio pelo cartório pode produzir uma prova mais organizada sobre o conteúdo da comunicação, a diligência realizada e o resultado da entrega.
Caso o ocupante se recuse a receber, o fato deve ser documentado. O comprador não deve tentar forçar a entrada no imóvel.
Como formalizar um acordo de desocupação?
Se o ocupante concordar em sair, o acordo deve ser escrito e assinado.
O documento pode estabelecer:
Identificação das partes.
Endereço e matrícula do imóvel.
Data final para a desocupação.
Relação das pessoas que deixarão a unidade.
Retirada de todos os bens.
Entrega das chaves e controles.
Realização de vistoria.
Leitura dos medidores.
Responsabilidade pelas contas de consumo.
Eventual pagamento negociado.
Consequências pelo descumprimento.
Assinatura de testemunhas.
Quando houver pagamento para auxiliar a mudança, a liberação do valor pode ser condicionada à entrega efetiva das chaves e à confirmação de que a unidade está livre de pessoas e bens.
A redação do acordo deve ser revisada por advogado.
O comprador pode trocar as fechaduras?
Não enquanto o imóvel permanecer ocupado e não houver consentimento ou autorização judicial.
O comprador também não deve:
entrar sem autorização;
retirar bens;
cortar água, energia ou gás;
impedir a entrada dos moradores;
ameaçar os ocupantes;
remover portas ou janelas;
contratar terceiros para realizar retirada forçada;
expor o ocupante publicamente;
utilizar intimidação.
Essas condutas podem gerar responsabilidade civil, penal e processual.
Quando é necessária a reintegração de posse?
A medida judicial pode ser necessária quando o antigo devedor se recusa a sair, não responde à notificação ou contesta o direito do comprador.
O artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 assegura a reintegração de posse ao credor fiduciário e aos seus sucessores nas hipóteses abrangidas pela norma, desde que sejam comprovados os requisitos legais.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que, no regime da alienação fiduciária, a consolidação da propriedade pode fundamentar o pedido de reintegração de posse.
O comprador deverá apresentar ao advogado:
matrícula atualizada;
contrato ou título de aquisição;
documentos da consolidação;
edital;
comprovantes de pagamento;
notificação extrajudicial;
prova de envio;
registros das negociações;
identificação dos ocupantes;
documentos sobre eventual locação.
O tipo de ação e os pedidos devem ser definidos pelo advogado responsável.
A taxa de ocupação deve constar na notificação?
Pode constar, desde que a redação seja cautelosa e o destinatário seja o antigo devedor fiduciante.
A notificação não deve apresentar um valor aleatório nem declarar uma dívida definitiva sem análise dos documentos.
A forma mais segura é informar que:
a lei prevê a taxa;
a cobrança depende dos requisitos legais;
o período será apurado;
a base de cálculo será conferida;
os valores poderão ser cobrados judicialmente;
a menção não substitui a análise jurídica.
Quando o ocupante for locatário ou terceiro, o modelo precisa ser refeito.
Perguntas frequentes
Qual é o percentual da taxa de ocupação?
A Lei nº 9.514/1997 prevê 1% ao mês ou fração, calculado sobre a base definida no artigo 24 da mesma lei.
A taxa é cobrada de qualquer ocupante?
Não. O artigo 37-A estabelece a responsabilidade do fiduciante. O STJ já decidiu que o locatário não responde automaticamente por essa cobrança.
O comprador pode calcular a taxa sobre o preço que pagou?
Não automaticamente. A base legal está vinculada ao valor previsto no contrato de alienação fiduciária, conforme o artigo 24 da Lei nº 9.514/1997.
O prazo de 10 dias é obrigatório?
Não. Ele pode ser utilizado como prazo para contato ou proposta de desocupação, mas não é um prazo legal aplicável a todos os casos.
A notificação permite retirar o ocupante?
Não. A notificação formaliza a comunicação e a tentativa amigável. A retirada forçada depende de ordem judicial.
A taxa começa somente depois da notificação?
A lei estabelece seu próprio termo inicial. A notificação não cria a taxa, mas pode registrar a ciência do ocupante e a tentativa de solução.
A Área2 Imóveis faz a ação judicial?
Não. A Área2 Imóveis auxilia nas etapas imobiliárias e administrativas. A notificação definitiva, a cobrança e a ação judicial devem ser conduzidas por advogado.
Fontes e referências
CAIXA Econômica Federal. Perguntas frequentes sobre Imóveis à venda.
https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/perguntas-frequentes/Paginas/default.aspx
Acesso em 6 de agosto de 2026. Data de atualização não informada na página consultada.
Presidência da República. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
Texto compilado consultado em 6 de agosto de 2026, incluindo as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023.
Presidência da República. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Código Civil.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
Texto compilado consultado em 6 de agosto de 2026.
Superior Tribunal de Justiça. Alienação fiduciária: taxa de ocupação do imóvel não admite redução.
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/15022023-Terceira-Turma-afasta-aplicacao-do-CDC-e-nega-reducao-da-taxa-de-ocupacao-de-imovel-com-alienacao-fiduciaria.aspx
Publicado em 15 de fevereiro de 2023. Acesso em 6 de agosto de 2026.
Superior Tribunal de Justiça. Locatário do imóvel não responde por taxa de ocupação após a consolidação da propriedade fiduciária.
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/03022022-Locatario-do-imovel-nao-responde-por-taxa-de-ocupacao-apos-a-consolidacao-da-propriedade-fiduciaria-.aspx
Publicado em 3 de fevereiro de 2022. Acesso em 6 de agosto de 2026.
Superior Tribunal de Justiça. Ação de reintegração de posse de imóvel com alienação fiduciária não exige prévia realização de leilões.
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/05072024-Acao-de-reintegracao-de-posse-de-imovel-com-alienacao-fiduciaria-nao-exige-previa-realizacao-de-leiloes.aspx
Publicado em 5 de julho de 2024. Acesso em 6 de agosto de 2026.
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Importante: as regras, condições, modalidades de venda, valores, prazos, disponibilidade dos imóveis e critérios de financiamento podem ser alterados pela CAIXA a qualquer momento, inclusive sem aviso prévio. Antes de tomar qualquer decisão, consulte o Portal de Imóveis CAIXA, o edital e as condições específicas do imóvel.